Коронакризата засили и без това нагнетеното напрежение в много ваканционни комплекси в българските курорти, пише capital.bg
То е по линия собственик на апартамент – инвеститор и/или фирма за пропърти мениджмънт. Част от чужденците не могат или не искат да плащат такса за поддръжката. Не я намират за справедлива, особено сега, когато пътуванията са ограничени и нямат възможност да ползват имотите си в България.
Мнозина от тях искат да продават и пазарът е наводнен с вече използвани ваканционни апартаменти. На инвеститорите се налага да поемат разхода за поддръжка и данъци, но настояват за гаранции, че ще могат да съберат таксите, за да си възстановят дадените пари. Някои от тях се оттеглят и оставят комплексите на разрухата. А въпросът с таксите е валиден за десетки хиляди апартаменти в курортите.
Официална статистика за затворените жилищни комплекси от ваканционен тип няма.
По оценка на Института за анализи и прогнози в туризма те са не повече от 12% от туристическото предлагането в момента. Те са един от елементите наред с къщите за гости, малките семейни и корпоративни хотели и големите индустриални хотелски комплекси. По информация на инвеститори става дума за десетки хиляди апартаменти, построени и продадени в курортите. За стотици хиляди квадратни метри в Банско, Слънчев бряг, Свети Влас, Созопол, Златни пясъци, Пампорово. А за отделни комплекси като Слънчев бряг и Свети Влас вероятно е валидна и оценката от членове на Българската инвестиционно строителна асоциация, според която „от 2003 г. насам 70% от сградния фонд по българското Черноморие и планинските курорти са ваканционни сгради от затворен тип с множество собственици.
И инвеститорите, и обитателите са недоволни, пише още медиата.
Адресирано писмо до премиера и Министерството на регионалното развитие и благоустройството гласи:
„В този сложен за българския бизнес и икономика момент се появява масово негативен процес в системата на управление и поддръжка на тази база… Хаосът води до анархия, спад в качеството на услугите, непрофесионални услуги на парче от субекти в сивия сектор, измами, неконтролирано настаняване, овехтяване, ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава.“
Писмото е от Николай Ламбуров, член на УС на Българската инвестиционно строителна асоциация и инвеститор във ваканционни комплекси в Слънчев бряг и в Св. Влас.
Чуждестранните собственици нямат говорител в страната, така че да се чуе и тяхната гледна точка.
Но имат в Европейския парламент. Сред 29-те въпроса, изпратени до българското правителство и главния прокурор от евродепутати, членове на Групата за наблюдение на демокрацията, върховенството на закона и основните права към ЕП, имаше и два, свързани с ваканционния сегмент.
„Има ли планове да се регулират компаниите, които управляват имоти, в частност свързани с изнудващо високи такси, увеличавани произволно, без изискване за коректно одитирани отчети или поне изискване финансовите условия да са свързани с доставката на услуга?“ е единият от тях. Другият се отнася до практиката на съдилища, които не признават правото на чуждестранните собственици да не плащат такси за управление, при положение че са били в имотите си под 30 дни годишно.
Полицията, районните прокуратури по курортите и съдилищата са задръстени от случаи, свързани с неяснотата в законите, различните типове собственост в обектите и множеството чуждестранни собственици, казват от засегнатите страни. Съдебните решения са най-разнопосочни.
Инвеститорите искат дописване на закона.
Те обясняват сегашните проблеми с неадекватната регулация. Законите в момента правят темата безкрайна и за да бъде поправена бъркотията, се налагат промени в ЗУТ, ЗЕУС, Закона за собствеността на гражданите, казва Георги Димитров, председател на УС на БИСА.
Сега държавата не регламентира отношенията в затворените комплекси, а дава свобода на страните да ги уредят помежду си чрез договор. Законът за управление на етажната собственост отрежда специален режим за управление на общите части в жилищните комплекси от затворен тип. Той се изразява в писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на жилища, който следва да бъде вписан в Агенцията по вписванията и е задължителен за следващите собственици.
При сегашното положение в закона липсват гаранции за прилагането на особения режим, казват юристите на инвеститорите. Така в затворените комплекси се получава разнобой – едни имат договори, други са решили да ги развалят, а трети искат промени в различни условия. Това затруднява управлението и е предпоставка за разногласия между собствениците.
Предложението им е договорът за поддръжка и управление да е неразделна част от договора за покупка на обекта.
Защо инвеститорите остават собственици на земята?
Законът предвижда особен режим за управление на ваканционните комплекси, защото дори когато са завършени, земята в тях най-често не принадлежи на собствениците на жилища, а остава за инвеститора, обясняват юристи. За разлика от жилищните блокове, при които земята исторически първо е била на държавата, собствениците на апартаменти са получавали право на строеж, а после и идеални части от нея. При ваканционните комплекси обаче основната категория купувачи са чужденци, а според конституцията те нямат право да придобиват земя в България. Известно е, че тези забрани лесно се заобикалят чрез регистриране на фирма в страната, но според инвеститори това е процедура, която затруднява купувачите.
„В основата на проблема е, че навремето, когато купувачите са подписвали предварителния договор за покупко-продажба, не им е бил предоставян и договорът за поддръжка.“, казва Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“
Собствениците бягат от специалния режим основно заради таксите за поддръжка. Инвеститорите обясняват, че те са функция на екстрите в комплекса – басейн, зелени площи, рецепция, охрана, чиято поддръжка изисква средства. Версията им е, че са инвестирали в тях, защото търсенето е било такова и кандидат-купувачите са ги изисквали. Преди десетина години чужденците са били с друга нагласа – да идват на море тук, да дават под наем, да има всичко, а и с други доходи. „Основнитe ни пазари между 2003 и 2008 г. бяха Великобритания и Ирландия, а те преживяха тежки кризи, като британската продължава.
Инвеститорите предлагат как законодателно да се гарантира събирането на таксите. Сред по-малко работещите варианти са глобите и изричните правомощия на инвеститора да ограничи достъпа на неизрядните платци до общите части. Друга идея е да бъде въведена солидарна отговорност на новия купувач на жилището наред със стария за неизплатените задължения.
